Казахстанский рынок недвижимости вырос на 12,4% в сентябре, реализация однокомнатных квартир увеличилась на 20%. Эксперты отрасли рассказали , что около 10% всех клиентов – родители студентов. Они предпочитают покупку жилья аренде, так как это более выгодно. Аналитики представили обзор рынка недвижимости за сентябрь, а также его тренды на закрытом мероприятии.

Аналитик Telegram-канала «Комментарий» Алишер Каримов рассказал, что рынок жилья Казахстана демонстрирует высокую активность на фоне льготных ипотечных программ «Отау» и «Наурыз», а также изъятий пенсионных накоплений из ЕНПФ на улучшение жилищных условий. Активность в июле-сентябре увеличилась на 26,5% квартал к кварталу, наибольший рост наблюдается в Астане и Западно-Казахстанской области.

«Это началось в июне. Тогда началась активная выдача льготной ипотеки по «Отау» и «Наурыз». Также у нас в этот момент происходит сезонная активизация рынка недвижимости. И, в конце концов, мы посчитали, что есть определенный спекулятивный фактор. То есть народ ожидал этого сигнала. Народ ожидает увеличения активности и повышения цен», — отметил аналитик.

Однако в сентябре по сравнению с августом количество сделок купли-продажи постепенно начало сокращаться (39,5 тыс., снижение на 3,2%) с пиков июля-августа. Это произошло на фоне сокращения ипотечного кредитования и изъятий из ЕНПФ. Наибольшее падение наблюдалось в Астане, сразу на 19% месяц к месяцу. В то же время, в Алматы активность выросла на 12,7%. Каримов выразил мнение, что это случилось по большей части за счёт льготных ипотечных программ. Количество сделок в регионах снизилось на 2,3%, до 23 тыс., за исключением ЗКО (рост на 6,8%) и ВКО (6,6%). В Костанайской (на 11,3%) и Актюбинской областях (10,4%) наблюдался наибольший спад в активности.

Алишер Каримов выразил мнение, что активность снижается, так как собственники жилья предпочитают продавать его, не дожидаясь роста цен, а вместо этого откладывать деньги на депозиты. Это, по его словам, «сильно подкосило рынок в этом году». После сильного всплеска в прошлом году цены на жилье все ещё сравнительно низкие. К примеру, в Алматы они меньше на 6% по сравнению с августом 2023-го.

Специалист по недвижимости высшей категории агентства Nelina.kz & Partners Александр Бикетов считает, что активность снизилась по большей части из-за смещения сезонного спроса, слухов об ограничении изъятий из ЕНПФ, а также всплеска на рынке летом прошлого года.

«Обычно у нас на однокомнатные квартиры сезон начинается август-сентябрь, когда приезжают вот те самые родители и покупают для студентов. В этом году, наверное, это было впервые, когда у нас вот тогда тот пик сдвинулся на май. То есть приезжали заранее, в мае, в июне, в июле, и покупали квартиры раньше. Тем самым обеспечивая низкий рост цен в августе-сентябре. То есть если бы этого не было, у нас был бы опять сезонный всплеск. Но как раз-таки в этом году такого сезонного всплеска мы не наблюдаем», — говорит эксперт.

По его словам, родители студентов в последнее время предпочитают покупать квартиры, чем снимать их в аренду, так как это более выгодно. Аренда жилья за пять лет составляет около 80% от стоимости квартиры при условии, что цены на съем не повысятся. Ставки аренды не изменились с начала года и на 6,9% ниже пика августа 2023 года.

«У нас очень много клиентов, которые приезжают и покупают квартиры детям. Потому что, элементарно, если оценить аренду на 5 лет, по 1-2 комнатной квартире, то вы увидите, что до 80% стоимости квартиры вы платите за аренду. Если аренда ещё будет подниматься, то стоимость жилья можно спокойно окупить. И таких клиентов довольно-таки немало, я так скажу, если мы берём летний период-начало сентября, около 10%», — пояснил Бикетов.

Президент объединенной Ассоциации риэлторов Казахстана Лариса Степаненко считает, что тренд на покупку квартир у студентов возник, в том числе, благодаря работе риэлторов. По её словам, родители студентов порой даже не задумываются о таком варианте.

«Когда мы им это предлагаем, они понимают, что это действительно ценное решение. И вот эта мода сейчас набирает обороты. Люди вкладываются в недвижимость, приходит культура понимания инвестиций», — добавила она.

Также среди трендов рынка жилья специалисты называют популярность флиппинга (покупка квартиры в черновой отделке, последующий ремонт и перепродажа с наценкой) и миграцию населения. По данным Алишера Каримова, флиппинг занимает около 6% в общем объёме сделок. Кроме того, из-за паводков на севере и западе Казахстана, население стало переезжать в Алматинскую область, где наблюдается рост сделок купли-продажи.

В краткосрочной перспективе эксперты не ожидают значительных скачков цен на рынке. Сейчас, по их словам, сложно делать прогнозы из-за разрозненности рынка, рисков непредвиденных событий, геополитики и других факторов. Однако на отрасль в любом случае будет влиять инфляция, а также спрос и предложение. В настоящее время спрос высокий за счёт льготных программ и изъятий из ЕНПФ.

В ближайшие месяцы аналитики ожидают умеренного снижения активности на рынке по мере исчерпания ресурсов пенсионных накоплений. Цены будут поддерживаться ограничением нового строительства, особенно в крупных городах. Такие факторы, как рост доходов и миграция, станут основными драйверами рынка.