Если хотите продать свою квартиру через полгода после приобретения, нужно платить налог. Налог при продаже квартиры платят не во всех случаях. Закон позволяет легально избежать налогообложения.
Краткое содержание
- Налог при продаже квартиры в Казахстане взимается только если недвижимость находилась в собственности менее 12 месяцев и была продана дороже, чем приобретена.
- Налогом облагается только прирост стоимости, а не вся сумма от продажи. Ставка налога составляет 10% для резидентов и 15% для нерезидентов.
- Налогоплательщик обязан самостоятельно рассчитать и уплатить налог до 10 апреля следующего года, а также подать декларацию до 31 марта.
Отдельного налога с продажи квартиры не существует
Хотя в ряде случаев при продаже квартиры возникает необходимость уплатить налог с полученных денег, на самом деле какого-то отдельного налога с продажи квартиры в налоговом законодательстве Казахстана не предусмотрено. С точки зрения пп. 14 п. 2 ст. 319 Налогового кодекса РК, это один из случаев, когда возникает налогооблагаемый доход. Такой доход оплачивается как индивидуальный подоходный налог (ИПН).
Налогооблагаемый налог для физического лица, которое продает свою квартиру, принадлежащую ему по праву собственности, возникает только в случае прироста стоимости и продажи квартиры ранее, чем через год после приобретения.
Налог платят, если владеют квартирой меньше года
Как разъясняет Gov.kz, при продаже квартиры продавец должен платить налог от дохода только в той ситуации, когда он получает прирост стоимости от продажи недвижимого имущества (дом, квартира, земельный участок под застройку, гараж, сарай). Обязательное условие: такая недвижимость должна находиться в собственности менее 12 месяцев. Проданная квартира, которая находится в собственности больше 1 года, налогом облагаться не будет.
Сам путь приобретения недвижимости не имеет значения. Это может быть не только покупка, но и получение в наследство, в дар или по решению суда.
Важный аспект подчеркивает адвокат по экономическим спорам Александр Каплан. Годичный срок отсчитывается именно с даты государственной регистрации права собственности. Ошибочно считать срок от даты сделки, например нотариальной купли-продажи, так как государственная регистрация в органах юстиции происходит несколько позже.
Налог платят только при более выгодной продаже квартиры
Ключевой момент для вопросов налогообложения — прирост стоимости. Без его наличия налог платить не нужно. Прирост возникает только в той ситуации, когда квартира в дальнейшем продается по более дорогой цене, чем она была приобретена.
Сайт о ведении бухгалтерского учета My Buh указывает, что если разницы нет (квартира продается за ту же сумму, за которую ранее была куплена) или она отрицательная (квартира продана дешевле цены покупки), объекта обложения не возникает и налог также платить не требуется. Однако продавец должен быть готовым доказать это с помощью предыдущего договора купли-продажи или же акта оценки, если квартира получена через наследство, дарственную или приватизацию.
Налог уплачивается только с прироста стоимости
Акцент законодателя на приросте стоимости указывает на то, что объектом налогообложения будет не вся сумма, вырученная от продажи квартиры, а именно прирост стоимости. Простыми словами, это разница между суммой, по которой квартира была куплена, и её стоимости при последующей продаже.
Например, если недвижимость была приобретена в 2023 году за 30 млн тенге, а в 2024 года собственник её продал за 35 млн тенге, налогообложению будет подлежать не вся вырученная за недвижимость сумма (35 млн), а только 5 млн.
Налогоплательщик сам рассчитывает налог
Какой налог при продаже квартиры? Согласно п. 1 ст. 320 Налогового кодекса РК, ставка индивидуального подоходного налога для резидентов Казахстана составляет 10%. Если все условия (срок до года и наличие прироста) сошлись, налогоплательщик обязан самостоятельно рассчитать и уплатить сумму налога, применив к приросту стоимости ставку в 10%.
Например, при продаже квартиры за 35 млн тенге, которая была куплена за 30 млн тенге, ставка будет применяться к приросту 5 млн: 5 000 000×10%=500 000 тенге.
Кто платит налог при продаже квартиры? Налог обязан уплатить собственник квартиры, который её продает. Оплата должна быть произведена не позже, чем до 10 апреля следующего года (для 2024 — до 10.04.2025 года). Также налогоплательщик обязан подать декларацию по форме Ф.240.00 до 31 марта следующего года (если квартира продана в 2024 году, то до 31.03.2025 года).
При отсутствии договора купли-продажи нужна оценка
Какие нюансы связаны с налогом при продаже квартиры, полученной по наследству? Основная сложность расчета суммы налога или вопроса о необходимости его уплаты при получении квартиры в наследство, через дарение и другие сделки, где отсутствует договор купли-продажи, заключается в отсутствии конкретной зафиксированной в договоре суммы. Это не даёт возможности сразу рассчитать, есть прирост стоимости или нет. В таких ситуациях должна быть проведена оценка недвижимости на момент приобретения на неё права собственности.
Например, собственник в 2024 году продает за 21 млн тенге квартиру, которую получил в наследство в 2023 году. Ему необходимо заказать ретроспективную оценку стоимости квартиры на момент приобретения наследства. Допустим, она равнялась 20,5 млн тенге. Прирост стоимости составляет 500 тыс. тенге: 500 000×10%=50 000 тенге.
Можно законно сэкономить
Закон позволяет легально избежать уплаты такого налога. Для этого нужно просто подождать истечения годичного срока с момента регистрации права собственности на квартиру или другую недвижимость. После истечения 12 месяцев продавать её можно хоть на следующий день. При этом, согласно предписаниям налогового законодательства, налог взиматься не будет.
А вот если уклониться от декларирования и уплаты налога, который должен платить продавец квартиры, будет наступить административная ответственность. Максимальный штраф — 15 МРП (55 380 тенге в 2024 году).
Для нерезидентов — особые условия
Иностранцы, у которых нет вида на жительство, не могут владеть недвижимостью в Казахстане. Согласно ст. 252 Гражданского кодекса РК, такие лица, которые каким-то образом все же приобрели недвижимое имущество на территории Республики Казахстан, например, получили в наследство, обязаны в течение года произвести его отчуждение. В противном случае оно будет принудительно изъято судом с возмещением стоимости.
Таким образом, законодатель принудительно толкает иностранцев на продажу квартиры, которая менее года находится в собственности, то есть по налогооблагаемому сценарию. Согласно пп. 5 п. 1 ст. 646 Налогового кодекса РК, доход от прироста стоимости для иностранцев облагается по ставке 15%.
Налог на квартиру уплачивается как ИПН. Он платится только за ту недвижимость, которая находится в собственности менее года. Налогообложению подлежит только доход от прироста квартиры, если она продается дороже, чем была куплена.
